Défiscalisation et investissement : quelles alternatives à la LMNP ?

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La défiscalisation offre une manière attrayante de réduire ses impôts tout en investissant dans des secteurs prometteurs comme l’immobilier. Alors que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) connaît un grand succès, il existe d’autres dispositifs tout aussi intéressants à considérer. Cet article explore plusieurs solutions alternatives à la LMNP, dont la loi Girardin, les SCPI, et le dispositif Censi-Bouvard, afin d’aider les investisseurs à diversifier leurs portefeuilles tout en profitant de réductions fiscales avantageuses.

Disposition légale : la loi Girardin

La loi Girardin constitue une option intéressante pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’Outre-Mer. Créée pour promouvoir le développement économique et social des territoires ultramarins, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt significative sur le revenu.

Les personnes réalisant des investissements locatifs en outre-mer peuvent profiter de cette loi attractive. En savoir plus sur la Girardin avec Perlib permet d’éclaircir les modalités spécifiques de ce dispositif juridique et fiscal.

Spécificités du dispositif

Le principe de base de la loi Girardin est assez simple : en investissant dans des logements neufs situés en Outre-Mer, vous pouvez obtenir une réduction immédiate de votre impôt sur le revenu pouvant atteindre 50 % de votre investissement. Cela fonctionne selon deux axes principaux :

  • L’investissement immobilier social : destiné à la construction ou réhabilitation de logements sociaux.
  • L’investissement productif : soutien aux PME locales par l’achat de matériel industriel ou agricole.

Stabilité et performance : les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative stable au LMNP pour ceux qui préfèrent investir indirectement dans l’immobilier. Avec ces véhicules financiers, les particuliers peuvent acheter des parts de sociétés détenant un portefeuille diversifié de biens immobiliers, généralement commerciaux ou résidentiels.

Fonctionnement des SCPI

Lorsque vous investissez dans des SCPI, vous devenez actionnaire et recevez des revenus réguliers sous forme de dividendes issus des loyers perçus. Les avantages incluent une gestion professionnelle des biens, une mutualisation des risques et une diversification géographique. Tout ceci rend les SCPI extrêmement populaires parmi les investisseurs cherchant à minimiser les tracas liés à la gestion directe d’un bien.

Avantages fiscaux

Comme pour les autres investissements immobiliers, placer son argent via des SCPI permet aussi de bénéficier d’une certaine défiscalisation. Selon le type de SCPI choisi (scellier, Malraux, déficit foncier entre autres), on peut prétendre à différents taux de réduction d’impôt, souvent étalés sur plusieurs années.

Rendements garantis : le dispositif Censi-Bouvard

Un autre excellent dispositif de défiscalisation consiste à utiliser le régime Censi-Bouvard, très similaire au LMNP mais doté de quelques caractéristiques distinctes. Ce mécanisme s’adresse principalement aux investisseurs dans les résidences services comme les EHPAD, les résidences étudiantes ou touristiques.

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Mécanique de défiscalisation

Grâce au dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs peuvent récupérer jusqu’à 11 % du montant de l’investissement, réparti sur neuf ans sous forme de réductions d’impôts. De plus, les biens achetés peuvent être amortis, ce qui génère des économies supplémentaires sur le long terme.

Sécurisation de l’investissement

Investir dans des résidences services garantit souvent des rendements stables, grâce à des baux commerciaux de longue durée signés avec les exploitants. Cette stabilité, combinée à des revenus additionnels réguliers représentés par les loyers, fait du Censi-Bouvard une alternative fiable et rentable à la LMNP.

Diversification : l’achat de nue-propriété

L’achat de nue-propriété est une approche innovante permettant de combiner placement immobilier et optimisation fiscale. Ici, l’acquéreur devient propriétaire uniquement de la « nue-propriété » tandis qu’un usufruitier obtient le droit d’occuper le bien ou de percevoir les revenus locatifs durant une période déterminée.

Bénéfices pour l’investisseur

En choisissant ce type d’investissement, l’acquéreur bénéficie d’une décote importante sur le prix d’achat, souvent située entre 30 % et 50 %. Par ailleurs, la nue-propriété n’étant pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière ni aux prélèvements sociaux, cet achat permet ainsi de substantiellement alléger sa fiscalité.

Exemple pratique

Imaginons que vous achetez une nue-propriété d’un appartement valant normalement 300 000 € pour 210 000 €, soit une décote de 30 %. L’usufruitier occupe le bien durant 15 ans, vous ne payez aucun impôt pendant cette période tout en voyant la valeur potentielle du bien augmenter librement. À terme, vous récupérez l’entière propriété sans frais supplémentaire, ce qui représente un gain substantiel.

Participation collective : le crowdfunding immobilier

Enfin, le sens moderne de l’investissement passe également par le financement participatif (crowdfunding) immobilier. Cela consiste à financer collectivement des projets immobiliers en massifiant les petits apports personnels via une plateforme spécialisée.

Attraits du crowdfunding

Ce modèle séduisant ouvre l’accès à l’immobilier, même pour ceux disposant de budgets modestes. Il permet de diversifier les placements tout en participant à des projets d’envergure. Généralement, ces plateformes promettent des rendements annuels attractifs compris entre 5 % et 12 %, bien supérieurs aux placements traditionnels.

Risques associés et précautions

Néanmoins, étant donné la nature spéculative de certains projets financés, des limites existent et il convient d’être attentif à plusieurs aspects :

  1. Évaluations minutieuses préalablement effectuées par les plateformes.
  2. Politique de rentabilité affichée par les promoteurs.
  3. Gestion des délais de livraison ou de commercialisation.

Lecture attentive des documents fournis et avis externe sont donc toujours recommandés avant d’engager des fonds.

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