Lorsque vous mettez en location un bien immobilier, celui-ci génère des revenus fonciers qui sont soumis à la fiscalité. Dans cet article, nous allons voir comment les loyers perçus sont imposés et quelles sont les options possibles pour optimiser votre situation fiscale.
Régime d’imposition des revenus fonciers
En tant que propriétaire d’un logement mis en location, vous êtes soumis à deux régimes d’imposition différents pour vos revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier
- Le régime réel
Il est essentiel de connaître ces deux régimes et leurs caractéristiques afin de choisir le plus adapté à votre situation.
Le régime micro-foncier
Ce régime s’applique aux locations non meublées dont les revenus ne dépassent pas 15 000 € par an (tous biens confondus). Il permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans avoir à justifier des charges supportées.
Ainsi, seule une partie des revenus fonciers (70 %) sera imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu, puis aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Notez toutefois que si vos charges réelles sont supérieures à 30 %, vous ne pourrez pas les déduire et il sera peut-être préférable d’opter pour le régime réel.
Le régime réel
Si vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro-foncier ou si vos charges sont supérieures à 30 %, vous pouvez opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déduire l’intégralité des charges liées à la location (entretien, travaux, assurance…), ainsi que l’amortissement du bien et des meubles pour les locations meublées.
Les revenus fonciers imposables seront alors égaux aux loyers perçus, diminués des charges déductibles. Ces revenus seront, comme pour le régime micro-foncier, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Optimiser sa fiscalité grâce aux dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui peuvent vous aider à diminuer votre charge fiscale. Voici les principaux :
- La loi Pinel
- Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
- Le dispositif Malraux
- Le dispositif Denormandie
- Le dispositif Cosse
La loi Pinel
La loi Pinel permet aux propriétaires qui achètent un logement neuf dans certaines zones éligibles, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la durée d’engagement de location :
- 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans
- 18 % du prix d’achat pour un engagement de 9 ans
- 21 % du prix d’achat pour un engagement de 12 ans
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
En optant pour le statut LMNP, vous pouvez louer votre bien en meublé et bénéficier du régime réel simplifié. Cela permet de déduire l’amortissement du bien et des meubles, ainsi que les charges liées à la location.
Par ailleurs, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) générés par ce type de location sont imposés à un taux plus avantageux que les revenus fonciers. Enfin, dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier.
Le dispositif Malraux
Ce dispositif s’adresse aux propriétaires qui entreprennent des travaux de restauration dans un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 22 % ou 30 % des dépenses éligibles, selon la localisation du bien et la nature des travaux réalisés.
Le dispositif Denormandie
Il s’agit d’une extension de la loi Pinel aux logements anciens à rénover, situés dans certaines communes éligibles. La réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur la base du prix d’achat du bien et des travaux de rénovation à réaliser, selon les mêmes taux que la loi Pinel (12 %, 18 % ou 21 %).
Le dispositif Cosse
Ce dispositif permet aux propriétaires qui mettent en location un logement conventionné par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction fiscale spécifique sur leurs revenus fonciers :
- 50 % pour une convention avec loyer intermédiaire
- 60 % pour une convention avec loyer social
- 70 % pour une convention avec loyer très social
Pour en savoir plus sur ces dispositifs et comment diminuer ses impots, n’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable spécialisé dans la fiscalité immobilière.
En résumé, il est essentiel pour tout propriétaire bailleur de connaître les régimes d’imposition applicables aux revenus fonciers, ainsi que les dispositifs permettant d’optimiser sa fiscalité. Une bonne gestion de cette dernière peut permettre d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif et de réduire votre charge fiscale.
