Les propriétaires de locaux locatifs sont parfois confrontés à des situations d’insolvabilité de la part des locataires. Pour percevoir ses dus, le bailleur dispose de deux options. Il peut recourir à l’assurance loyer impayé ou se référer aux garants de ses locataires. Certains se demandent cependant si ces deux mécanismes peuvent être mis en branle au même moment. Éléments de réponses !
Assurance loyer impayé : de quoi s’agit-il ?
L’assurance loyer impayé est une forme de garantie proposée en option supplémentaire par les compagnies d’assurances habitation. Elle est plus connue sous le nom de Garantie Loyer Impayé ou GLI. Cette couverture permet de dédommager le propriétaire des logements mis en location en cas d’insolvabilité du locataire. Ce remboursement intervient aussitôt que la dette locative est constatée. Sa mise en œuvre est donc systématique avec effet immédiat.
Toutefois, le coût élevé de cette option d’assurance constitue l’un de ses inconvénients. En effet, la prime de la Garantie Loyer Impayé peut atteindre chez certains assureurs, 2,2 % du loyer versé au propriétaire. Aussi, la rigueur des critères d’éligibilité des candidats à la souscription à cette forme d’assurance habitation empêche de nombreux possesseurs de logements locatifs d’y recourir. L’assurance loyer impayé n’est en réalité pas ouverte à tous les profils de locataires.
Le garant de bail locatif : qu’est-ce que c’est ?
Le garant de bail locatif est une personne physique ou morale qui prend pour son compte et sous sa responsabilité, le paiement du loyer du locataire en cas de dettes locatives. Ce système s’apparente à une sorte de caution solidaire. Le propriétaire signe donc le bail avec deux individus différents. En cas d’incapacité du locataire à payer les frais de loyer, il peut réclamer son dû au garant sur la base de sa solidarité contractuelle avec le loueur.
Le système de caution solidaire est une forme d’assurance morale. En effet, le garant est en général un proche parent ou ami du locataire. En cas d’impayés, il peut exercer une pression morale sur le locataire afin de l’emmener à régulariser la situation.
Le cautionnement d’un bail par le système de garant présente plusieurs avantages. Il permet le recouvrement à l’amiable des dettes locatives. Le propriétaire peut ainsi contourner les risques liés à un blocage définitif de paiement. Il est communément admis par les spécialistes de la location immobilière qu’un impayé de plus de 3 mois est difficilement régularisable.
De ce fait, l’assurance morale que donne le garant peut jouer en faveur du propriétaire pour un recouvrement rapide de son impayé. Pour cela, il est recommandé d’exiger un garant assez proche du locataire et pouvant exercer une véritable pression sur lui. La capacité financière de la personne garante peut aussi être prise en compte.
Ainsi, le propriétaire est certain d’obtenir de lui le remboursement forcé en cas d’action en justice. Cependant, le système de caution solidaire présente un désavantage important. Une fragmentation ou d’un effacement d’une partie des impayés du loyer peut être décidé par un juge du prétoire. Une décision à tout point de vue défavorable au loueur.
Cumul de l’assurance loyer impayé et du système de garants : est-ce possible ?
La loi Boutin votée en 2009 interdit la mise en œuvre simultanée de la caution solidaire et de la garantie loyer impayé. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à tous les profils de locataire. Les étudiants et les apprentis en sont en effet exemptés.
Pour la colocation, la situation doit être nuancée. En effet, le cumul de l’assurance morale et de l’assurance loyer impayé peut être admis pour cette forme de location dans des conditions bien déterminées. Il faut aux primes abords que tous les locataires aient le statut d’étudiant.
Aussi, les personnes garantes doivent présenter de solides garanties de solvabilité. Si tous les colocataires ne sont pas étudiants, le cumul est également possible Dans ce cas, les locataires non étudiants ne doivent pas figurer au contrat de bail.
