Loi Censi-Bouvard : tout ce que vous devez savoir

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La loi Censi-Bouvard, également connue sous le nom de loi LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’ils font l’acquisition d’un immobilier neuf locatif. Dans cet article, nous allons vous présenter les principales caractéristiques de la loi Censi-Bouvard, ainsi que les conditions à respecter pour en profiter.

Principales caractéristiques de la loi Censi-Bouvard

Créée en 2009 et prolongée jusqu’en 2021, la loi Censi-Bouvard vise à promouvoir l’investissement dans l’immobilier locatif meublé. Voici quelques-unes des principales caractéristiques de ce dispositif :

  • Réduction d’impôt : les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans, avec un plafond de 300 000€ par an.
  • Amortissement : il est possible d’amortir la valeur du bien immobilier hors taxe sur une période de 30 ans, à hauteur de 85% de sa valeur.
  • Recettes locatives : les revenus perçus grâce à la location du bien sont soumis au régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour bénéficier de ces avantages, les investisseurs doivent respecter certaines conditions et s’engager à louer le logement pendant une durée minimale.

Conditions d’éligibilité à la loi Censi-Bouvard

Afin de pouvoir profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif Censi-Bouvard, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions :

  • L’investisseur doit acquérir un immobilier neuf locatif, c’est-à-dire un bien immobilier neuf destiné à la location meublée.
  • Le logement doit être situé dans une résidence avec services, telle qu’une résidence étudiante, une résidence pour personnes âgées ou une résidence de tourisme classée.
  • Le propriétaire doit s’engager à louer le bien meublé pendant une durée minimale de 9 ans.
  • Les revenus locatifs perçus par l’investisseur ne doivent pas dépasser 23 000€ par an et représenter au moins 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Choisir le bon type de résidence

Comme mentionné précédemment, pour être éligible à la loi Censi-Bouvard, le logement doit être situé dans une résidence avec services. Voici quelques exemples de résidences concernées :

  1. Résidences étudiantes : elles proposent des logements meublés aux étudiants, ainsi que divers services tels que l’accès à une laverie, une salle de sport ou un espace de coworking.
  2. Résidences pour personnes âgées : ces établissements offrent des logements adaptés aux besoins des seniors, ainsi que des services d’accompagnement et de soins.
  3. Résidences de tourisme classées : elles proposent des hébergements meublés aux vacanciers, avec des équipements et services de qualité.
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Il est important de choisir le type de résidence en fonction de la demande locative dans la zone géographique concernée, afin d’assurer un taux d’occupation optimal du logement.

Fiscalité de la loi Censi-Bouvard

La fiscalité applicable aux revenus locatifs perçus dans le cadre d’un investissement en loi Censi-Bouvard dépend du régime du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Deux options sont possibles :

  • Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600€, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges. Le revenu imposable est donc réduit de moitié.
  • Le régime réel : si les recettes locatives annuelles dépassent 72 600€, ou si l’investisseur choisit cette option volontairement, il doit déclarer ses revenus au réel. Cela signifie qu’il peut déduire l’ensemble des charges et dépenses liées à l’investissement (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, travaux…).

Exemple de calcul de la réduction d’impôt

Prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert un logement neuf en loi Censi-Bouvard pour un montant de 150 000€. Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de :

150 000€ x 11% = 16 500€

Cette réduction d’impôt sera étalée sur 9 ans, soit une économie d’impôt annuelle de :

16 500€ / 9 = 1 833€

Les limites et risques de la loi Censi-Bouvard

Si la loi Censi-Bouvard présente des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs, il est important de prendre en compte certaines limites et risques associés à ce dispositif :

  • Le plafonnement global des niches fiscales : la réduction d’impôt accordée par la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000€ par an.
  • La dépendance aux exploitants de résidences : le succès de l’investissement repose en grande partie sur la qualité de l’exploitant qui gère la résidence et assure son remplissage. Il est donc crucial de choisir un exploitant sérieux et solide financièrement.
  • Le marché de la revente : la revente d’un bien immobilier en loi Censi-Bouvard peut être plus difficile que celle d’un logement classique, en raison de la spécificité du produit et de la fiscalité avantageuse qui prend fin au bout de 9 ans.

En conclusion, la loi Censi-Bouvard peut représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif meublé. Toutefois, il est essentiel de bien s’informer sur le dispositif, les conditions à respecter et les risques associés avant de se lancer.

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