Ce simulateur de rentabilité locative aide à apprécier rapidement le rendement d’un bien mis en location. Il s’adresse aux acheteurs, propriétaires bailleurs et investisseurs qui veulent comparer un projet avant d’aller plus loin.
Renseignez le prix d’achat, les frais de notaire, le montant des travaux, le loyer mensuel hors charges, les charges annuelles non récupérables et la vacance locative prévue. L’outil calcule la rentabilité brute, la rentabilité brute sur coût total et la rentabilité nette avant impôt.
Estimation indicative, calculée dans votre navigateur : rien n'est envoyé ni enregistré. Les impôts (revenus fonciers, régime réel ou micro) ne sont pas déduits : la rentabilité nette d'impôt sera plus basse.
Comment le résultat est calculé
La rentabilité brute compare les loyers annuels au prix d’achat du bien. La formule utilisée est : loyers annuels / prix d’achat. Elle donne une première lecture simple, mais elle ne tient pas compte des frais d’acquisition, des travaux, des charges ni de la vacance locative.
La rentabilité brute sur coût total rapporte les loyers annuels à l’ensemble du coût d’entrée dans le projet. La formule est : loyers annuels / (prix + frais + travaux). Elle permet de mieux intégrer l’effort réel nécessaire pour acheter et remettre le bien en état.
La rentabilité nette avant impôt retire la vacance locative et les charges annuelles non récupérables, puis rapporte le résultat au coût total. La formule est : (loyers encaissés, vacance déduite - charges annuelles) / (prix + frais + travaux). Les impôts sur les revenus fonciers et le coût du crédit ne sont pas déduits.
Un exemple chiffré
Avec les valeurs par défaut, le projet porte sur un bien à 150 000 €, avec 12 000 € de frais, 8 000 € de travaux, un loyer de 750 € par mois, 1 500 € de charges non récupérables par an et un mois de vacance locative.
Dans cet exemple, la rentabilité brute ressort à 6,00 % et la rentabilité nette avant impôt à 3,97 %. Ces résultats servent de base de comparaison entre plusieurs biens, avant d’affiner le financement, la fiscalité et les hypothèses de location.
Limites du simulateur et bons réflexes
Le simulateur donne une estimation avant impôt. Il ne remplace pas une étude complète intégrant le régime fiscal, les intérêts d’emprunt, l’assurance, les éventuels travaux futurs, les périodes sans locataire ou les règles propres au logement concerné.
Avant d’acheter, comparez le projet avec le marché local, vérifiez l’état du bien et faites relire les points engageants par le professionnel compétent : notaire, banque, courtier, gestionnaire locatif ou expert-comptable selon le sujet. Les rubriques immobilier, crédit immobilier et le simulateur de mensualité de prêt immobilier peuvent aussi aider à compléter l’analyse.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rentabilité brute et rentabilité nette avant impôt ?
La rentabilité brute compare les loyers annuels au prix d’achat. La rentabilité nette avant impôt déduit la vacance locative et les charges non récupérables, mais pas les impôts ni le coût du crédit.
Les frais de notaire et les travaux sont-ils pris en compte ?
Oui, ils sont intégrés dans la rentabilité brute sur coût total et dans la rentabilité nette avant impôt. Ils ne sont pas pris en compte dans la rentabilité brute simple.
Le simulateur tient-il compte du crédit immobilier ?
Non. Les mensualités, les intérêts, l’assurance emprunteur et les frais liés au financement ne sont pas déduits. Pour mesurer l’effort de trésorerie, il faut compléter l’analyse avec une simulation de prêt.
Faut-il intégrer la vacance locative ?
Oui, même une hypothèse prudente permet d’éviter une vision trop favorable du rendement. La vacance locative réduit les loyers encaissés et donc la rentabilité nette avant impôt.