Vendre un logement implique d’informer clairement l’acheteur sur les risques et sur les sinistres déjà survenus. Concrètement, l’acte de vente doit intégrer un état des risques et, le cas échéant, une déclaration des sinistres ayant donné lieu à indemnisation. Voici les sinistres concernés, ce que le vendeur doit remettre et à quel moment, avec des exemples pratiques pour sécuriser votre transaction.
La “déclaration de sinistre” dans l’acte de vente, de quoi parle-t-on ?
La déclaration de sinistre n’est pas un document isolé : elle prend place dans l’état des risques annexé à la promesse et à l’acte authentique de vente. Cet état des risques recense l’exposition du bien aux aléas réglementés et signale les sinistres qui ont été indemnisés au titre de certains régimes d’assurance. Il doit être à jour à la date de signature et intégré au dossier de diagnostic technique.
Si la vente n’est pas précédée d’une promesse, l’absence d’état des risques joint à l’acte authentique retarde le départ du délai de réflexion de l’acheteur. En pratique, cela peut décaler la réalisation de la vente et créer un risque de blocage administratif.
Quels sinistres doivent obligatoirement être déclarés ?
Le vendeur doit informer l’acquéreur de tout sinistre ayant donné lieu à indemnisation au titre :
- des catastrophes naturelles prévues par le Code des assurances (inondation, sécheresse liée au retrait-gonflement des argiles, coulée de boue, séisme, avalanche, submersion, mouvements de terrain, etc.) ;
- des catastrophes technologiques (accident industriel, explosion, pollution accidentelle relevant d’un plan de prévention des risques technologiques).
Cette obligation vise les sinistres survenus pendant la période où le vendeur a été propriétaire du bien ou ceux dont il a été informé par écrit lors de sa propre acquisition. Autrement dit, vous devez transmettre à votre acheteur l’historique d’indemnisations connu et documenté, y compris antérieur à votre propriété si vous en avez été informé.
Ce que le vendeur doit remettre, quand et comment
Le vendeur doit :
- Remettre un état des risques dans le dossier de diagnostic technique, à jour le jour de la signature de la promesse et, si nécessaire, actualisé à l’acte ;
- Y mentionner les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques répondant aux critères ci-dessus ;
- Lorsque le bien a fait l’objet d’une expertise d’assurance à la suite d’une catastrophe naturelle et que le vendeur dispose de ce rapport, joindre la liste des travaux permettant l’arrêt des désordres existants non réalisés (exemple : reprise de fondations après un épisode de sécheresse ayant fissuré la maison).
Bon réflexe : conservez les documents d’indemnisation (courriers de l’assureur, arrêtés de catastrophe naturelle, rapports d’expertise, factures de travaux) et intégrez-en les éléments utiles à l’état des risques. En cas de doute, demandez à votre assureur de vous confirmer par écrit la nature du sinistre et l’indemnisation accordée.
À quel moment l’information est-elle exigée ?
Le principe : dès l’annonce de vente, vous devez indiquer comment accéder aux informations sur les risques, puis annexer l’état des risques à la promesse (ou, à défaut, à l’acte authentique). Le document doit être actualisé si une information change entre la promesse et l’acte. Exemple concret : un arrêté de catastrophe naturelle est publié entre les deux signatures et concerne la commune du bien ; l’état des risques doit être mis à jour pour l’acte.
Important : l’état des risques n’a plus une « validité fixe » indépendante. L’exigence porte sur le fait qu’il soit exact et à jour à la date de signature considérée.
Comment remplir utilement la partie “sinistres indemnisés”
Inscrivez les éléments factuels suivants :
- Date du ou des sinistres et type d’aléa reconnu (inondation, sécheresse, etc.) ;
- Référence de l’arrêté de catastrophe naturelle ou, pour un sinistre technologique, l’événement à l’origine ;
- Nature des dommages subis par le bien ;
- Indemnisation confirmée par l’assureur (au moins la mention qu’elle a eu lieu) ;
- Travaux prescrits par l’expert et indication s’ils ont été réalisés ou non.
Exemple de formulation synthétique à insérer dans l’état des risques : « Le bien a fait l’objet d’une indemnisation au titre de la garantie catastrophe naturelle à la suite de l’arrêté du 12 septembre 2024 relatif à la sécheresse. Désordres constatés : fissures structurelles en façade sud et ouest. Travaux recommandés par l’expert : reprise en sous-œuvre localisée et gestion des eaux pluviales. Travaux réalisés : drainage périphérique en janvier 2025. Travaux restant à réaliser : reprise en sous-œuvre. »
Quelles conséquences en cas d’omission ou d’information erronée ?
Le régime de l’information sur les risques et sinistres est protecteur de l’acquéreur. En cas de manquement, plusieurs effets sont possibles :
- Décalage du délai de réflexion si l’état des risques n’est pas joint à l’acte lorsqu’il n’y a pas eu de promesse. L’acheteur ne peut pas être réputé avoir accepté définitivement tant que le document n’est pas communiqué.
- Contentieux civil en responsabilité : si l’acheteur démontre un préjudice lié à une information manquante ou erronée, il peut solliciter une réduction du prix ou des dommages et intérêts. En présence d’une dissimulation intentionnelle, le litige peut être qualifié de dol, avec à la clé l’annulation de la vente par le juge.
Sur le terrain, c’est surtout la traçabilité qui fait la différence : un état des risques précis, appuyé par des pièces d’assurance et d’expertise, réduit fortement le risque de contestation postérieure.
Biens et situations concernés : pas seulement les maisons
L’obligation d’information vise tous types de biens : logements, locaux professionnels, terrains (y compris non constructibles), lots de copropriété. Elle s’applique dans les communes ou secteurs où un document de prévention des risques s’impose, et dès lors qu’un sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles ou technologiques a affecté le bien au sens rappelé ci-dessus.
En copropriété, les sinistres indemnisés sur les parties communes et ayant eu des conséquences sur le lot vendu doivent aussi être pris en compte. Rapprochez-vous du syndic pour obtenir l’historique des déclarations et indemnisations pertinentes.
Cas particuliers : VEFA, revente rapide, sécheresse et fissures
En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), un état des risques à jour doit être fourni au contrat préliminaire. Pour une revente rapide, si vous avez été informé par écrit d’un sinistre antérieur lors de votre achat, vous devez répercuter cette information à votre acquéreur, même si vous n’avez pas vous-même déclaré de sinistre.
La sécheresse liée au retrait-gonflement des argiles provoque des fissures différentielles fréquentes en maison individuelle. Dès lors qu’un arrêté de catastrophe naturelle a été pris et qu’une indemnisation est intervenue, l’événement doit figurer dans l’état des risques, avec l’indication des travaux préconisés par l’expert, réalisés ou non. Un jardin craquelé et une façade lézardée après un été caniculaire de 2022 parleront d’eux-mêmes ; inscrivez l’historique clairement pour sécuriser la vente.
Comment produire un état des risques fiable
Le site officiel Géorisques permet d’éditer un état des risques à partir de l’adresse du bien. Vérifiez ensuite les informations locales ajoutées par arrêté préfectoral et complétez la partie “sinistres indemnisés” avec vos pièces d’assurance. En cas d’expertise après catastrophe naturelle, joignez la liste des travaux encore nécessaires si elle figure dans le rapport et que vous l’avez reçue de votre assureur.
Relisez l’ensemble juste avant la signature : si un nouvel arrêté de catastrophe naturelle est publié entre-temps et vise la commune, vous devez actualiser le document.
Bonnes pratiques pour un vendeur serein
- Anticipez : réunissez attestation d’indemnisation, arrêtés, rapports, devis et factures. Un dossier ordonné rassure l’acheteur.
- Décrivez sans minimiser : un libellé précis des désordres et des travaux réalisés évite les ambiguïtés.
- Mettez à jour au bon moment : produisez l’état des risques pour la promesse, puis revérifiez-le avant l’acte.
- Coordonnez-vous avec votre notaire et, en copropriété, avec le syndic pour récupérer l’historique utile.
En respectant ces obligations, vous protégez la transaction et votre responsabilité. Une information complète, datée et étayée limite les renégociations de dernière minute et réduit nettement le risque de litige après la vente.
Sources
Légifrance : Code de l’environnement, article L125-5 (version en vigueur au 5 mai 2026) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047810693/2026-05-05
Service-public.fr : Diagnostic immobilier : état des risques : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F12239
Géorisques (Ministère de la Transition écologique) : L’information des acquéreurs et des locataires (IAL). Remplir son état des risques : https://www.georisques.gouv.fr/information-des-acquereurs-et-locataires
