Un logement classé DPE G loué en 2026 peut rester occupé jusqu’à l’échéance du bail en cours, mais il ne peut plus être re-loué tel quel depuis le 1er janvier 2025. Le loyer est par ailleurs gelé pour les étiquettes F et G. Voici, de manière opérationnelle, ce que le propriétaire doit faire, les dates à retenir et les recours ouverts au locataire.
DPE G et bail en cours : ce qui s’applique immédiatement
Depuis le 1er janvier 2025, un logement de classe G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle mise en location, ni d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du bail sans travaux portant au moins la note F. Un bail signé avant cette date peut se poursuivre jusqu’à son terme, mais il ne pourra pas être reconduit si la classe reste G. Le bailleur doit en outre disposer d’un DPE de moins de 10 ans à remettre au locataire au plus tard lors du renouvellement. Enfin, la hausse de loyer est interdite pour les logements classés F ou G (lors de la révision annuelle, d’un renouvellement ou d’une relocation). Ces trois points s’appliquent aussi lorsqu’un bien est vendu avec locataire en place.
Cas particulier des “G+” : l’indécence énergétique depuis 2023
Indépendamment de l’étiquette, un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (souvent appelés “G+”) est juridiquement non décent depuis le 1er janvier 2023. Le propriétaire doit alors réaliser les travaux permettant de franchir ce seuil. À défaut, le locataire peut activer des recours spécifiques en décence énergétique, y compris en cours de bail.
Échéances à retenir pour un bailleur d’un DPE G
Au 1er janvier 2025 : interdiction de louer les classes G, y compris renouvellement et reconduction tacite. Un bail déjà en cours peut aller à son terme mais pas se prolonger sans travaux amenant au moins en F.
Au 1er janvier 2028 : l’exigence monte d’un cran, seuls les logements classés A à E peuvent être loués, renouvelés ou reconduits. Un logement resté en F ne pourra donc plus continuer à la fin de son bail si rien n’a été entrepris.
Au 1er janvier 2034 : seuls les logements classés A à D resteront louables. Ces jalons valent pour la métropole, avec des calendriers adaptés dans certaines collectivités d’outre-mer.
Obligations du propriétaire avec un locataire en place
Fournir et mettre à jour le DPE : il doit être valable à la signature et au renouvellement. À défaut, la responsabilité du bailleur peut être engagée pour manquement à l’information, avec annulation de certaines clauses, diminution du loyer ou dommages et intérêts selon appréciation du juge.
Assurer la décence du logement : si le bien est “G+” ou ne respecte pas les critères de décence, le bailleur doit réaliser les travaux nécessaires. Le juge peut ordonner la mise en conformité, assortie d’astreintes, d’une réduction ou suspension du loyer jusqu’aux travaux, voire de dommages et intérêts.
Respecter l’interdiction de “re-louer” en G : à l’échéance du bail postérieure au 1er janvier 2025, le propriétaire ne peut ni reconduire, ni conclure un nouveau bail tant que la classe reste G. En pratique, cela bloque toute relocation ou prolongation sans rénovation énergétique suffisante.
Geler le loyer : aucune majoration n’est possible pour les logements F et G, que ce soit via l’indexation annuelle, la mise en conformité à la décence hors gains énergétiques, ou un changement de locataire.
Recours du locataire en cas d’inaction du bailleur
1. Mise en demeure écrite : le locataire adresse un courrier recommandé demandant la mise en conformité (travaux et/ou production d’un DPE valable). La notification par l’organisme payeur de l’allocation logement peut valoir mise en demeure.
2. Conciliation : à défaut d’accord, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour tenter un règlement amiable sur la décence et, le cas échéant, le niveau du loyer après travaux.
3. Saisine du juge : le tribunal judiciaire peut ordonner les travaux, fixer un calendrier, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à l’exécution, voire prononcer des dommages et intérêts. Le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative, sous peine de contentieux.
Fin de bail : que peut faire le propriétaire d’un DPE G ?
Le bailleur peut donner congé pour vendre ou pour reprise dans le respect strict des délais et formes légales. Mais si le locataire quitte les lieux, le logement ne pourra pas être remis en location tant qu’il restera en classe G. Pour sécuriser la valeur de vente occupée et anticiper 2028, la stratégie la plus sûre consiste à viser au minimum une classe E après travaux.
Travaux : viser le bon niveau et documenter
Concrètement, faites établir un devis fondé sur les recommandations du DPE, priorisant l’isolation de l’enveloppe, le remplacement du système de chauffage et la ventilation. Programmez les interventions avant l’échéance du bail. À l’issue, faites réaliser un nouveau DPE pour prouver la sortie du G et lever le gel du loyer en cas de gain de classe substantiel. Gardez tous les justificatifs pour le locataire et, le cas échéant, le juge.
Exemples rapides et utiles
Exemple 1 : bail nu signé le 1er juillet 2023, logement classé G. La fin du bail intervient le 30 juin 2026. À compter du 1er juillet 2026, la reconduction est interdite si la classe est toujours G. Le propriétaire doit donc planifier des travaux au plus tard au printemps 2026 pour obtenir au moins F.
Exemple 2 : studio “G+” à 480 kWh/m²/an loué depuis 2021. Le logement est juridiquement non décent depuis le 1er janvier 2023. Le locataire peut mettre en demeure le bailleur puis saisir le juge pour exiger les travaux et demander une réduction de loyer le temps du chantier.
À retenir pour agir vite et juste
Avec un DPE G et un locataire en place, le bail peut aller à son terme, mais pas se prolonger après le 1er janvier 2025 sans travaux. Le loyer reste gelé et un “G+” est déjà non décent depuis 2023, avec des recours puissants pour le locataire. En pratique, anticipez l’échéance du bail, commandez un DPE récent, programmez une rénovation pour atteindre a minima la classe E et sécurisez la suite du contrat. C’est la seule manière d’éviter l’impasse au renouvellement et un contentieux locatif coûteux.
Sources
Service-Public.fr (DILA) : Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096
Service-Public.fr (DILA) : Logement à louer décent. Métropole : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35978
Service-Public.fr (DILA) : Quels sont les diagnostics immobiliers qu’un bailleur doit fournir au locataire ? : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33463
Ministères de la Transition écologique, de l’Aménagement du territoire, des Transports, de la Ville et du Logement : Diagnostic de performance énergétique. DPE : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostic-performance-energetique-dpe
Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires : Décence énergétique et gel des loyers : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques
ADEME : Quand réaliser un DPE ? : https://agirpourlatransition.ademe.fr/particuliers/amenager-maison/renover/realiser-dpe
