Vous êtes propriétaire et vous devez donner congé à votre locataire ? Voici les motifs admis par la loi, les délais de préavis à respecter et des modèles de lettre prêts à copier-coller. Les règles diffèrent selon que le bail est vide ou meublé, et le respect des formes conditionne la validité du congé.
Lettre de préavis au locataire : l’essentiel à connaître
Le congé du propriétaire met fin au bail uniquement à son échéance. Il doit être fondé sur l’un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux (par exemple impayés répétés, défaut d’assurance, troubles du voisinage avérés). Le délai de préavis minimal est de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée, à compter de la réception du congé par le locataire.
La lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé/émargement. Un email ou un simple courrier non recommandé n’ont pas valeur légale. Le congé ne peut pas prendre effet en cours de bail : il opère à la date d’échéance contractuelle.
Délais et calcul des dates : exemples concrets
Le point de départ est la date d’échéance du bail (ou de son renouvellement). Le locataire doit avoir reçu le congé au plus tard à la date butoir.
- Bail vide : 6 mois avant l’échéance. Exemple : si l’échéance est le 31 août 2027, le locataire doit recevoir le congé au plus tard le 28 février 2027 (ou le 29 en année bissextile). S’il reçoit le congé très tôt (par exemple le 3 janvier 2027), le délai ne commence à courir qu’à partir du 28 février 2027 ; le congé prendra effet au 31 août 2027.
- Bail meublé : 3 mois avant l’échéance. Exemple : échéance au 20 septembre 2027 → congé reçu au plus tard le 20 juin 2027.
Les week-ends et jours fériés sont inclus dans le calcul. Ce qui compte est la réception par le locataire, pas la date d’envoi. En pratique, anticipez de 8 à 10 jours en recommandé pour éviter tout aléa de distribution.
Motifs admis et pièces à joindre
Reprise pour habiter
Le propriétaire peut reprendre le logement pour y loger lui-même ou l’un de ses proches (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, ascendants ou descendants du bailleur ou de son conjoint/partenaire). La lettre doit préciser l’identité et le lien avec la personne qui occupera le logement, et affirmer le caractère réel et sérieux de la reprise. En cas de manœuvre frauduleuse (reprise fictive), le bailleur encourt une amende et une remise en état des droits du locataire.
Vente du logement
En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire (droit de préemption). La lettre doit mentionner le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose en principe de 2 mois pour accepter l’offre ; ce délai est porté à 4 mois s’il recourt à un prêt. En meublé, il n’existe pas, en principe, de droit de préemption du locataire au terme du bail, mais le congé doit tout de même respecter le motif et le préavis.
Motif légitime et sérieux
Il s’agit d’un comportement fautif ou d’une raison objective : impayés récurrents, retards graves, défaut d’assurance, sous-location illicite, troubles caractérisés du voisinage, dégradations… Le courrier doit exposer les faits précis et, si possible, joindre des pièces : mises en demeure, constats, attestations.
Cas particuliers et protections du locataire
Le propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, sauf à lui proposer un relogement adapté dans le périmètre prévu par la loi. Cette protection ne s’applique pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux mêmes plafonds.
En cas d’acquisition d’un logement déjà loué, des délais spécifiques protègent le locataire avant toute reprise ou vente à terme du bail. Par ailleurs, la trêve hivernale (1er novembre‑31 mars) suspend les expulsions mais n’empêche pas l’envoi d’un congé dans les formes et délais.
Contenu obligatoire de la lettre de congé
Pour sécuriser votre démarche, votre lettre doit contenir :
- Vos coordonnées (bailleur) et celles du locataire, l’adresse du logement, la référence du bail et sa date d’échéance.
- Le motif légal du congé, clairement désigné (reprise pour habiter, vente avec prix et conditions, motif légitime et sérieux avec faits).
- Le délai de préavis applicable et la date de fin d’occupation visée.
- Les pièces justificatives utiles (identité et lien familial pour la reprise, éléments sur la vente, preuves des manquements).
- La mention du mode de remise : LRAR, signification par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Modèles de lettres de congé du propriétaire
1) Modèle : reprise pour habiter (bail vide, préavis 6 mois)
Objet : Congé pour reprise pour habiter, bail du [date]
Madame/Monsieur [Nom du locataire],
Je vous informe, conformément à la loi du 6 juillet 1989, que je donne congé du logement que vous occupez au [adresse complète], à l’échéance du [date d’échéance du bail].
Le congé est fondé sur le motif légal de reprise pour habiter. Le logement sera occupé à titre de résidence principale par [identité complète : nom, prénom, date et lieu de naissance], [lien avec le bailleur : moi‑même / mon conjoint / mon enfant / mon parent].
Le présent congé vous est notifié avec un préavis de 6 mois. Vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date d’échéance] et prendre rendez‑vous pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés.
Je reste à votre disposition pour convenir des modalités pratiques.
Fait à [ville], le [date].
[Signature du bailleur]
2) Modèle : congé pour vendre (bail vide, préavis 6 mois, offre au locataire)
Objet : Congé pour vendre, offre au locataire, bail du [date]
Madame/Monsieur [Nom du locataire],
Je vous informe que je donne congé du logement situé [adresse complète] à l’échéance du [date d’échéance], pour le vendre libre de toute occupation.
Conformément à la loi, la présente vaut offre de vente à votre profit, au prix de [montant en euros] € net vendeur, aux conditions suivantes : [décrire brièvement : consistance, annexes, diagnostics disponibles, modalités].
Vous disposez d’un délai de 2 mois à compter de la réception de ce courrier pour accepter l’offre. En cas de recours à un prêt, le délai pour la signature de l’acte authentique est porté à 4 mois à compter de votre acceptation.
À défaut d’acceptation dans les délais, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date d’échéance] afin de permettre la vente libre.
Fait à [ville], le [date].
[Signature du bailleur]
3) Modèle : motif légitime et sérieux (bail meublé, préavis 3 mois)
Objet : Congé pour motif légitime et sérieux, bail du [date]
Madame/Monsieur [Nom du locataire],
Je vous informe que je donne congé du logement meublé situé [adresse complète] à l’échéance du [date d’échéance], pour motif légitime et sérieux au sens de la loi du 6 juillet 1989.
Ce motif est fondé sur les faits suivants : [décrire précisément : impayés des loyers des mois de … malgré mises en demeure des … jointes / défaut d’assurance constaté le … / troubles avérés…].
Conformément aux dispositions applicables au meublé, le préavis est de 3 mois à compter de la réception du présent courrier. Vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date d’échéance].
Fait à [ville], le [date].
[Signature du bailleur]
Bonnes pratiques pour éviter l’annulation du congé
Vérifiez la date exacte d’échéance inscrite au bail et envoyez la lettre suffisamment tôt pour qu’elle soit reçue dans les délais légaux. Précisez le motif de manière complète et joignez les justificatifs. Pour un congé pour vendre, indiquez clairement le prix et les conditions de l’offre au locataire. En cas de doute sur la réception, faites signifier par commissaire de justice.
Dernier conseil pratique : planifiez en amont l’état des lieux et la restitution du dépôt de garantie. Un congé bien motivé, notifié dans les temps et par la bonne voie vous évite un contentieux long et coûteux.
Sources
Service-public.fr (DILA) : Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F929
Légifrance : Article 15. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur au 16 mai 2026) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900030/2026-05-16
