Vous achetez votre premier logement et vous vous demandez combien coûteront les « frais de notaire » et si la récente hausse des droits de mutation s’applique à vous ? Bonne nouvelle : un primo-accédant qui achète sa résidence principale n’est pas concerné par la hausse temporaire des droits départementaux. Voici comment calculer vos frais, quelles réductions existent réellement et les règles actuelles sur la hausse des droits.
Que recouvrent exactement les « frais de notaire »
Les « frais de notaire » additionnent trois blocs distincts :
1) Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et taxes assimilées, dus à l’État, au département et à la commune. Dans l’ancien, le total est le plus souvent d’environ 5,81 % du prix, calculé ainsi : part départementale à 4,50 % dans la majorité des départements, taxe communale à 1,20 %, et frais d’assiette de 2,37 % calculés sur la seule part départementale. Dans les départements ayant voté une hausse, le plafond de la part départementale peut aller jusqu’à 5 % pour les acquéreurs qui ne sont pas primo-accédants, ce qui porte le total à environ 6,32 %.
2) Les émoluments du notaire, c’est-à-dire la rémunération réglementée de l’office. Ils suivent un barème national par tranches et restent strictement encadrés par le Code de commerce ; l’ensemble des émoluments liés à une mutation ne peut pas dépasser 10 % de la valeur du bien (avec un minimum légal).
3) Les débours et formalités (cadastre, hypothèques, documents d’urbanisme…) et la contribution de sécurité immobilière fixée à 0,10 % du prix.
Primo-accédant : la hausse des droits ne s’applique pas
Depuis 2025, les départements peuvent relever temporairement leur part de DMTO jusqu’à 5 %. Toutefois, cette hausse ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent un logement destiné à devenir leur résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acte. Il n’y a ni condition de ressources ni exigence liée au type de financement ; l’exonération porte uniquement sur l’augmentation départementale.
Concrètement, si votre département a voté un taux à 5 %, vous paierez comme si le taux départemental était resté à 4,50 % (ou au taux antérieur applicable dans votre département). Cette protection est temporaire, le relèvement de plafond étant autorisé jusqu’au 30 avril 2028 selon les modalités votées localement.
Combien prévoir : exemples chiffrés simples
Exemple 1 : appartement ancien à 220 000 € dans un département à 4,50 % (cas le plus courant). Droits de mutation : environ 5,81 % soit ~12 782 €. À cela s’ajoutent émoluments réglementés, débours et 0,10 % de contribution de sécurité immobilière. En pratique, l’enveloppe totale « frais de notaire » se situe souvent autour de 7 à 8 % du prix dans l’ancien pour un primo-accédant.
Exemple 2 : même bien et prix dans un département ayant relevé son taux à 5 %. Pour un non primo-accédant, les droits grimperaient à ~6,32 %, soit ~13 904 €. Pour un primo-accédant, la hausse ne s’applique pas : on reste au calcul précédent à ~5,81 %.
Exemple 3 : logement neuf acheté à un promoteur (VEFA) pour 220 000 €. Le bien est soumis à la TVA et bénéficie de droits de mutation réduits à ~0,71 % soit ~1 562 €, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments. Les « frais de notaire » totaux tournent alors plutôt autour de 2 à 3 % du prix.
Ancien, neuf, vendeur particulier ou professionnel : la règle qui change tout
Dans l’ancien ou dans le neuf revendu par un particulier, vous acquittez les DMTO au barème des départements et communes. Dans le neuf vendu par un professionnel (promoteur) et soumis à la TVA, les droits d’enregistrement sont fortement réduits (≈ 0,71 %), ce qui explique l’écart très sensible de « frais de notaire » entre ancien et neuf.
Astuce utile lors des visites : demandez systématiquement au vendeur s’il est un professionnel et si la vente est soumise à TVA. Une simple réponse vous permet d’affiner votre budget de plusieurs milliers d’euros.
Comment prouver que vous êtes primo-accédant
Le notaire applique le régime primo-accédant au vu des pièces et déclarations fournies. En pratique, vous signerez une attestation indiquant que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans précédant l’acte et que le bien acquis sera votre résidence principale. Le notaire peut vous demander des justificatifs de domicile et, le cas échéant, un extrait d’historique immobilier.
Le statut est personnel : si vous achetez à deux, chacun doit remplir la condition des deux ans pour que la non-application de la hausse s’applique à la totalité de la part départementale majorée.
Émoluments des notaires : ce qui est encadré, ce qui peut varier
Les émoluments suivent un barème national fixé par arrêté et codifié au Code de commerce. Ils sont proportionnels avec des tranches dégressives et s’ajoutent à des frais fixes et débours. La loi impose un plafond global de 10 % de la valeur du bien pour les prestations relatives à la mutation, avec un minimum légal.
Deux points pratiques : 1) chaque office affiche ses éventuelles remises autorisées par la réglementation sur certaines prestations ; 2) le notaire vous remet une simulation détaillée avant signature, puis un décompte définitif après enregistrement. Comparez sur devis, à périmètre identique de prestations.
Hausse des droits : comprendre le calendrier départemental
Le relèvement du plafond de la part départementale à 5 % résulte des lois de finances 2025 puis 2026, avec une mise en œuvre par délibération de chaque département. Les délibérations tardives n’ont produit effet qu’à partir du 1er janvier 2026. Selon votre date d’achat et votre département, le taux applicable peut donc différer.
Pour éviter toute surprise, demandez au notaire ou vérifiez la dernière grille officielle des taux DMTO par département. En 2026, l’administration fiscale publie des tableaux mis à jour qui récapitulent les taux votés, y compris les cas où la hausse ne s’applique pas aux primo-accédants.
Check-list express pour un budget fiable
- Identifiez si le bien est ancien ou neuf soumis à la TVA : impact direct sur le taux de droits.
- Confirmez le taux DMTO de votre département à la date prévue de la signature.
- Faites valider par votre notaire votre statut de primo-accédant et la destination en résidence principale ; préparez l’attestation.
- Demandez un devis détaillé de frais, incluant émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière (0,10 %).
En résumé, un primo-accédant achetant sa résidence principale bénéficie d’un filet de sécurité face aux hausses départementales : vos droits de mutation restent calculés sur le taux « normal » du département. Ajoutez à cela le régime très allégé du neuf vendu par un professionnel, et vous avez deux leviers concrets pour optimiser votre enveloppe de frais dès la phase d’offre.
Sources
Service-public.fr : Frais de notaire : les droits de mutation augmentent dans certains départements : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A18183?lang=fr
BOFiP-Impôts (impots.gouv.fr) : ENR. Mutations à titre onéreux d’immeubles. Dispositions temporaires relatives aux DMTO (actualisation du 17/06/2026) : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3311-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-DMTOI-10-20-20260617
Impots.gouv.fr : Achat dans le neuf : https://www.impots.gouv.fr/particulier/achat-dans-le-neuf
Impots.gouv.fr : Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière. Taux et abattements 2026 (tableau PDF) : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-05.pdf
Légifrance : Code de commerce. Tarifs réglementés des notaires (plafond de 10 % et minimum légal) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000032122808/2025-04-05
