La loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014, modifie le droit des baux commerciaux au profit d'une protection renforcée des locataires au détriment du bailleur, qui anticipe une perte de rentabilité de son investissement locatif.
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Dans un bail commercial, le propriétaire et le locataire s'engagent à louer le bien à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Pour pouvoir prétendre à un bail commercial, si le locataire est commerçant, il doit être inscrit au registre des commerces et sociétés, ou au répertoire des métiers s'il est artisan.
Les baux commerciaux et la Loi Pinel
C'est un des objectifs de la loi Pinel d'encourager le développement de nouvelles entreprises en modifiant les conditions des baux commerciaux. Les modifications de la loi Pinel concernent principalement :
- la répartition des travaux et des coûts entre le locataire et le propriétaire ;
- la durée du bail commercial ;
- le renouvellement et la révision du bail commercial ;
- les conditions de départ ;
- l'établissement d'un droit de préférence pour le locataire en cas de vente.
La réforme de la loi Pinel des baux commerciaux
Le déplafonnement
Avant le statut PINEL, les loyers des entreprises pouvaient connaître des hausses importantes lors des renouvellements. En effet, le montant du loyer pourra être non plafonné et fixé à la valeur actuelle du loyer dans le cas particulier de modifications significatives mentionnées à l'article L.145-33, 1° à 4°, du Code de commerce, à savoir les caractéristiques des locaux concernés, la destination des locaux, les obligations respectives des parties et les facteurs du marché local.
L’état des lieux
Selon l'article L.145-39, les parties doivent établir un état des lieux amiable. Dans le cas contraire, il est rédigé par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont répartis à parts égales. Cet inventaire doit être lié au contrat de location ou conservé par chaque partie séparément.
À défaut d'inventaire, le locataire est réputé à avoir reçu du bailleur les réparations locatives en excellent état et doit les restituer dans le même état, conformément à l'article 1731 du Code civil. Si cet inventaire n'est pas effectué, le bailleur ne pourra plus pouvoir s'appuyer sur cette présomption.
Limiter la garantie du vendeur à trois ans
Lors de la cession de baux ou de biens sociaux, l'acte de vente comportait une garantie mutuelle du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire jusqu'à la date d'expiration du bail. En conséquence, en cas de défaillance, le bailleur pourra intenter une action en justice contre le cédant du bail ou le fonds de commerce. Lors de la signature de ces documents de vente, cette assurance était généralement fortement soulignée. La loi PINEL étant arrivée à alléger la responsabilité du cédant, le bailleur ne peut recourir à cette clause de caution solidaire que pendant trois ans maximum.
